PEKÍN/HONG KONG, 17 MAYO 2024 (Reuters).- China anunció el viernes medidas “históricas” para estabilizar su sector inmobiliario afectado por la crisis: el banco central facilitó 1 billón de yuanes (138.000 millones de dólares) en financiación adicional y flexibilizó las normas hipotecarias, y las autoridades locales los gobiernos se disponen a comprar “algunos” apartamentos.
Los inversores esperaban que las medidas marcaran el comienzo de una intervención gubernamental más decisiva para compensar la menguante demanda de apartamentos nuevos y viejos, frenar la caída de los precios y reducir un creciente stock de viviendas sin vender.
Los analistas han pedido durante mucho tiempo que el gobierno intervenga con sus propias compras para apuntalar un sector que en su punto máximo representó una quinta parte del PIB y sigue siendo un importante lastre para la segunda economía más grande del mundo.
Desde que el mercado inmobiliario comenzó su fuerte caída en 2021, una serie de desarrolladores han incumplido, dejando atrás decenas de sitios de construcción inactivos y minando la confianza en lo que había sido durante décadas el instrumento de ahorro preferido de la población china.
China Real Estate Newspaper, una publicación gestionada por el Ministerio de Vivienda, dijo que las “políticas de peso pesado” marcaron “un momento histórico significativo” para el sector.
Índice de acciones inmobiliarias CSI 300 de China saltó un 9,1% tras los anuncios.
“Es un paso audaz”, dijo sobre las medidas Raymond Yeung, economista jefe de la Gran China en ANZ.”El mayor problema es si el programa de compras del gobierno inducirá la demanda del sector privado.
La liquidación de inventario aumentará el flujo de efectivo para los desarrolladores y ayudará a su estabilidad financiera, pero no aborda la confianza del sector privado”.
Después de que oleadas de medidas de apoyo en los últimos dos años no lograron poner un piso al sector inmobiliario, el Ministerio de Vivienda de China dijo que los gobiernos locales pueden ordenar a las empresas estatales que compren “algunas” viviendas a precios “razonables”.
No se permitirá comprar a los vehículos financieros municipales, a los que se culpa de lo que Beijing llama “deuda oculta”.
Las viviendas se utilizarían para proporcionar viviendas asequibles, dijo el viceprimer ministro He Lifeng, sin dar un cronograma ni un objetivo para las compras.
También dijo que los gobiernos locales, que ya tienen una deuda de unos 9 billones de dólares, pueden recomprar tierras vendidas a promotores, y prometió que las autoridades “lucharán duro” para completar los proyectos estancados.
GRAN INVENTARIO
El banco central de China dijo que establecería un servicio de représtamo para viviendas asequibles que, según afirma, resultaría en financiación bancaria por valor de 500.000 millones de yuanes. También reduciría aún más las tasas de interés hipotecarias y los requisitos de pago inicial.
Además, pondría a disposición otros 500.000 millones de yuanes en su mecanismo de préstamo complementario prometido para apoyar políticas que incluyen la reurbanización de algunas áreas urbanas con viviendas más antiguas.
Los funcionarios no proporcionaron una estimación del costo total de las compras de viviendas dirigidas por el estado.
Goldman Sachs estima que el inventario de viviendas vendibles será de 13,5 billones de yuanes a finales de 2023.Había 391 millones de metros cuadrados (4.200 millones de pies cuadrados) de viviendas nuevas a la venta entre enero y abril, un aumento interanual del 24%, según muestran los últimos datos oficiales.Los analistas de Tianfeng Securities estiman que comprar todas las acciones costará alrededor de 1 billón de dólares .”
Las políticas sobre liquidación de inventarios se consideran bastante poderosas en comparación con todas las anteriores”, dijo un alto ejecutivo de un desarrollador en mora con sede en Shanghai, hablando bajo condición de anonimato debido a la naturaleza delicada del tema.”Psicológicamente, permitiría a los inversores pensar que el gobierno está ‘pagando la cuenta’ y está trasladando los riesgos de la propiedad a los bancos y los gobiernos locales”.
Desde que el mercado inmobiliario se agrió en 2021, China ha reducido las tasas de interés y los pagos iniciales, mientras que la mayoría de las ciudades han suavizado o eliminado las restricciones de compra previas .
Un programa de financiación de desarrolladores de lista blanca para la finalización de proyectos también está luchando por ganar terreno.
Y una campaña iniciada por las autoridades chinas en una reunión política clave el mes pasado para alentar a la gente a reemplazar sus viejos apartamentos por otros nuevos ha tenido un mal comienzo.
Persisten interrogantes a más largo plazo sobre la demanda de vivienda en un país que enfrenta una grave recesión demográfica y donde el 96% de los hogares ya posee al menos una vivienda.
DATOS POBRES
La reacción optimista del mercado de valores a las nuevas medidas contrastó con la dura realidad sobre el terreno, resaltada por los deficientes datos inmobiliarios del viernes y una audiencia en el tribunal de Hong Kong sobre una petición que buscaba la liquidación del promotor inmobiliario Country Garden.
La audiencia se aplazó para el 11 de junio. Otro desarrollador importante, China Evergrande Group se ordenó su liquidación en enero. Los precios de las viviendas nuevas cayeron por décimo mes consecutivo en abril, un 0,6% intermensual, la caída más rápida desde noviembre de 2014. Datos separados mostraron que la inversión inmobiliaria en los primeros cuatro meses de 2024 cayó un 9,8% respecto al año anterior.
Las ventas de propiedades por superficie en enero-abril registraron una caída interanual del 20,2%, mientras que los inicios de nuevas construcciones cayeron un 24,6%. Los fondos recaudados por los promotores también disminuyeron un 24,9% interanual.”Un inventario de viviendas récord y la presión de liquidez sobre los promotores amenazan la estabilidad financiera… y la todavía frágil recuperación económica”, dijo Rocky Fan, economista de Guolian Securities.”
Las políticas parecen estar diseñadas para evitar mayores consecuencias de la crisis inmobiliaria, pero llevará tiempo revertir la tendencia a la baja”.